¿Qué está permitido o prohibido hacer en los muros linderos o medianeros?
El Código Civil y Comercial establece una explicación acerca de lo permitido y prohibido en los muros linderos y medianeras.
Muros medianeros o linderos menores a tres metros del eje entre predios
Como regla general tenemos que tener en cuenta que si la pared es medianera no se pueden abrir vistas. No obstante, están permitidas las luces.
Sobre los muros medianeros y privativos contiguos, así como también sobre los muros paralelos al eje medianero a menor distancia de 3m del eje entre predios, depende de la jurisdicción, pero en general se admiten ventanas pequeñas (de iluminación y ventilación) de no más de 0,5 m2 con su antepecho (parte más baja) sobre el 1,80m de altura respecto del nivel de piso interior del local al que asisten o paños fijos de vidrio traslúcido o ladrillos de vidrio traslúcidos (solo de iluminación), siempre hay que tener en cuenta la legislación local sobre la jurisdicción que se encuentre en inmueble. Obviamente, ante la construcción del lindero, dichos «lucernarios» pueden ser cegados sin derecho a indemnización alguna.
Muros con una distancia a partir de 3 metros desde el eje medianero
Las vistas directas son las de ventanas colocadas en cualquier pared paralela al eje medianero, sea medianera o privativa (contigua o no) que tengan visión directa del inmueble lindero. Es decir, que el observador mirando hacia el exterior con el eje de visión perpendicular al plano de la ventana, tenga visión directa del lindero. En éste caso se exige una distancia mínima de 3 metros al eje medianero. Esto también aplica para los muros del fondo y en zonas donde permitan la construcción de la totalidad del predio, ésta construcción no puede tener aventanamientos con vista directa al predio lindero si su ventana está a menos de 3m del eje entre predios. Es decir, las distancias en el caso de la vista directa es fácil: medida desde la ventana hasta el eje medianero.
La vista lateral es aquella que se obtiene de una ventana colocada en un muro no paralelo (no tiene porqué ser perpendicular) al eje medianero y desde la cual para ver el predio lindero es necesario girar el eje de visión (supuesto perpendicular al paño de ventana) hacia uno de los lados.
En el caso de la vista lateral, se mide desde el punto más cercano al predio lindero hasta el eje medianero. Un ejemplo concreto de éste tipo de ventanas son las colocadas en la fachada de contrafrente: las ventanas no pueden estar a menos de 60 cm del eje medianero, de lo contrario vulneran el art 1978 del CyCCN.
Sobre las mejoras en las medianeras
La mejora es un hecho jurídico consistente en la modificación material, una alteración en la estructura de la cosa que produce un aumento de su valor económico. No se incluyen en las mismas los aumentos de valor por causas extrínsecas que actuando desde afuera no modifican la cosa (v.gr. trazado de una vía o realización de una obra pública). A diferencia del Código de Vélez que no las definía, el Cód. Civ. y Com. nos brinda este concepto en el art. 751 «La mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa».
La necesidad de reparación o reconstrucción es una cuestión de hecho que debe ser probada por quien pretende realizar la erogación o cobrar el importe respectivo, interpretándose con criterio restrictivo, o sea únicamente cuando no reúne condiciones de estabilidad necesarias por vicios de construcción, fuerza mayor, transcurso del tiempo o por el uso normal. En razón de ello, las mejoras útiles o suntuarias que benefician solo al que las realiza no dan derecho a contribución.
El art. 2027 CCyCN establece que los colinderos están obligados en la proporción de su condominio sobre el muro medianero (originario o adquirido cualquiera sea la clase de muro desde el punto de vista físico) a pagar las mejoras necesarias para la reparación o reconstrucción de la pared. Ese prorrateo puede ser desigual ya que las titularidades pueden verificarse hasta determinada altura o longitud, aunque siempre abarcan todo el espesor de la pared.